Оспорване на констативен нотариален акт: защита на собствеността

Констативен нотариален акт, който засяга ваши права, може да бъде оспорен по съдебен ред. Самото му издаване не отнема собствеността ви. Съдът разглежда спора за правото на собственост, а при уважаване на съответния иск актът подлежи на отмяна или изменение по чл. 537, ал. 2 ГПК — в обхвата на признатите права.

За успешната защита са важни основанието, на което е издаден актът, историята на имота и доказателствата, с които разполагат страните.

Какво представлява констативният нотариален акт?

Констативният нотариален акт удостоверява признато от нотариуса право на собственост. Той сам по себе си не е придобивно основание.

Съгласно чл. 587 от Гражданския процесуален кодекс такъв акт може да бъде издаден въз основа на писмени доказателства или след обстоятелствена проверка за придобиване по давност. Във втория случай нотариусът разпитва трима свидетели.

Оттук идва и често използваният израз „нотариален акт по давност“. Наличието му обаче не изключва възможността съдът да установи, че посоченото лице не е придобило целия имот или част от него.

Същевременно документът има легитимиращо действие: посоченият в него титуляр се счита за собственик до оборване на признатото право по съдебен ред. Това значение е разяснено в Тълкувателно решение № 11/2012 г. от 21.03.2013 г. на ВКС.

Как се оспорва нотариален акт по давност?

Когато спорът е кой притежава имота, защитата се осъществява с иск пред съда срещу лицето, което се ползва от акта. Подходящият иск зависи от правата, които претендирате, и от резултата, който искате да постигнете.

Каква защита търсите?Възможен искСъдът да признае, че сте собственик на имота или на идеална част от него.Положителен установителен иск по чл. 124, ал. 1 ГПК, при наличие на правен интерес.Съдът да признае собствеността ви и да осъди лице, което владее или държи имота без основание, да го предаде.Ревандикационен иск по чл. 108 от Закона за собствеността.

Това са основни примери, а конкретната защита може да има особености. В практиката на ВКС се среща и уважен иск по чл. 108 ЗС с частична отмяна на констативен нотариален акт.

В рамките на делото се поставя и въпросът за отмяната или изменението на акта по чл. 537, ал. 2 ГПК. Това е последица от разрешаването на спора за собственост, а не самостоятелен иск за отмяна на документа. Ако бъдат признати правата ви само върху определена идеална част, последицата обхваща съответната част от акта. Този принцип е разяснен в Тълкувателно решение № 3/2012 г. на ВКС.

Какво се проверява при придобивната давност?

При оспорване на нотариален акт по давност се изследва дали действително са изпълнени условията за придобиване на собствеността.

Чл. 79 от Закона за собствеността предвижда непрекъснато владение за 10 години, а при добросъвестно владение — за 5 години. Добросъвестността тук има конкретен правен смисъл: тя предполага и годно придобивно основание при условията на чл. 70 ЗС. Само убеждението на човека, че имотът е негов, не е достатъчно за краткия срок.

Преценката обхваща въпроси като:

• От кога и на какво основание лицето упражнява фактическа власт върху имота?

• Държи ли го като свой, или го ползва с разрешение и признава чуждата собственост?

• За целия имот ли се отнася владението, или само за част от него?

• Има ли прекъсване на давността или други обстоятелства, които пречат на придобиването?

Датата на нотариалния акт сама по себе си не определя началото на давностното владение. Изследват се действията и отношенията между страните през съответния период.

Наследник има нотариален акт за целия имот — какви са правата на останалите?

Издаването на акт на името на един сънаследник не заличава автоматично дяловете на другите. Всеки засегнат наследник може да защити собственото си право върху съответната идеална част — например 1/2 или 1/3 от общия имот.

При придобивна давност между наследници е особено важно как е започнало ползването на имота. Когато наследникът владее своя дял, но държи чуждите дялове като общи, придобиването им по давност изисква промяна в това поведение. Той трябва да покаже явно, че вече ги владее изключително за себе си, отричайки правата на останалите.

По правило тези действия трябва да достигнат до знанието на другите сънаследници. Наследникът, който се позовава на такава промяна и придобивна давност, трябва да я докаже. Конкретните обстоятелства, включително евентуална обективна невъзможност за уведомяване, се преценяват по делото. Основните разграничения са изяснени в Тълкувателно решение № 1/2012 г. от 06.08.2012 г. на ВКС.

Самото живеене в имота, плащането на разходите или извършването на ремонти не означават автоматично придобиване на чуждите дялове. Те се оценяват заедно с останалите доказателства. ВКС разграничава обикновеното ползване и поддържане на общата вещ от действията, които отричат правата на другия съсобственик, в практиката си по чл. 79 ЗС.

Показателен е и конкретен случай от 2026 г. С Решение № 548 от 25.08.2026 г. по гр. д. № 905/2025 г. ВКС признава наследствена собственост върху 1/3 идеална част от имот и сграда и отменя констативния акт на другия наследник в този обхват. Съдът подчертава, че продължителното ползване от един сънаследник само по себе си не доказва завладяване на чуждите дялове.

Кой трябва да докаже собствеността?

Оспорването изисква доказателства. Констативният акт запазва значението си, докато признатото с него право не бъде оборено.

Според Тълкувателно решение № 11/2012 г. на ВКС тежестта за оспорване на признатото право се носи от оспорващата страна. Когато и двете страни се легитимират с нотариални актове, всяка доказва основанието, на което твърди, че е придобила собствеността.

При наследствен спор трябва да бъдат установени както наследяването и размерът на дела, така и принадлежността на имота към наследството. Удостоверението за наследници само по себе си не доказва, че наследодателят е притежавал конкретния имот. Отделно се преценяват доказателствата за твърдяното придобиване по давност.

Има ли срок за оспорване на констативен нотариален акт?

За тази защита не се прилага кратък срок за обжалване, който започва да тече от издаването или узнаването на акта. Причината е, че се води дело за собственост.

Самото право на собственост не се погасява само поради неупражняването му. То обаче може да бъде изгубено, ако друго лице го придобие по давност при изпълнение на законовите условия — разграничение, застъпено и в практиката на ВКС.

Затова времето има значение. Своевременният преглед на случая помага да се установят началото на владението, наличните доказателства и необходимите действия за защита. Ако се предявяват и други претенции, за тях може да важат отделни срокове.

Какви документи да подготвите за консултация?

Подгответе наличните документи и кратка хронология на отношенията около имота. Обикновено са полезни:

• копие от констативния нотариален акт, който засяга правата ви;

• вашите документи за собственост и документите на наследодателя;

• удостоверение за наследници, завещание или документи за делба, ако са относими;

• актуална скица или схема и по-стари документи за идентификацията на имота;

• кореспонденция, договори и други данни за ползването, достъпа и признаването или отричането на собствеността;

• имена на хора, които лично знаят кой е ползвал имота, от кога и при какви условия.

Отбележете кога сте узнали за акта, дали имате достъп до имота и дали другата страна е заявявала, че е негов единствен собственик. За първоначалната консултация може да се започне с документите, с които вече разполагате.

Какво става, ако имотът вече е продаден?

Последващата продажба изисква преглед и на правата на купувача. Самото прехвърляне от несобственик по принцип не го прави собственик, но трябва да се изследват последващото владение и всички относими придобивни основания.

По реда на чл. 537, ал. 2 ГПК се отменят констативните нотариални актове, а не нотариалните актове за сделки. Разграничението е установено с Тълкувателно решение № 3/2012 г. от 29.11.2012 г. на ВКС. Затова защитата при вече извършена продажба не се изчерпва с искане за отмяна на първоначалния акт.

Проверяват се вписванията, лицата, срещу които трябва да бъде насочен искът, и необходимостта от вписване на исковата молба. При условията на ГПК може да се обсъди и обезпечение, например възбрана. Самото завеждане на дело не спира автоматично бъдещи сделки.

Често задавани въпроси

Може ли нотариусът да реши спора за собственост?

Спорът между претендиращите собственост се решава от съда по исков ред. Възражение пред нотариуса или сигнал срещу действията му не заменят тази защита по чл. 537 ГПК.

Мога ли да оспоря акта, ако нямам собствен нотариален акт?

Липсата на нотариален акт не изключва възможността за защита. Необходимо е да установите основанието, на което претендирате права, и да оборите признатата на другото лице собственост. Значението на документите и доказателствената тежест са разгледани в Тълкувателно решение № 11/2012 г..

Трима свидетели пред нотариуса означават ли, че актът е неоспорим?

Не. Свидетелите са част от обстоятелствената проверка. Издаденият акт не решава окончателно спор между различни претенденти за собственост; доказателствата могат да бъдат проверени в съдебното производство.

Правна помощ при оспорване на нотариален акт

Ако констативен нотариален акт засяга ваш имот или наследствен дял, първата стъпка е преглед на документите и историята на владението.

Кантора Малоселски в Дупница оказва съдействие при имотни и наследствени спорове. При консултацията се обсъждат основанията за защита, необходимите доказателства и подходящият иск според конкретния случай.

Запазете консултация за имотния си казус или се обадете на 0893 361 874.